在建工程抵押合同的法律性质

在建工程抵押合同的法律性质

以没有完成的建筑物设立抵押权时候，抵押合同不能立即发生物权的效力，只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在建造的建筑物来说，抵押合同成立和生效与抵押权的成立是有区别的。

首先，在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同，而不是现在就可设定某种权利。从这个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成就时，权利方可设立。

《担保法》没有区分抵押合同生效和抵押权生效，给实践操作造成了很大的混乱。从通行的物权债权区分学说上看，合同行为是抵押权产生的必要条件，但不是直接产生抵押权的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除了抵押合同外，还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务，但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效不同，抵押合同适用《合同法》的规定，而登记应该适用《担保法》及有关规定。登记是独立于基础合同的设权行为。这一错误终于在《担保法司法解释》中得到了彻底的纠正。

二、在建工程抵押合同签订时应注意什么

(一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准，或是否具有有关机构同意的决议。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同，分别要求提交相应的文件：

1、抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准。

2、抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工代表大会的通过，并报其上级主管机关备案。

3、抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程领有规定的除外。

4、抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程领有规定的除外。

(二)双方当事人对在建工程的价值协商议定，或聘请房地产价格评估机构评估确定。

(三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须以下内容：

1、《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

2、已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额;

3、已投入在建工程的工程款;

4、施工进度及工程竣工日期;

5、已完成的工作量和工程量。

(四)合同签订后，双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续，否则抵押合同不发生法律效力。

(五)在建工程字抵押期间竣工的，当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。

相信我们也看到了，在建工程抵押合同生效和抵押生效是有区别的，在现实中往往有很多人搞乱了这些关系。所以为前者只要签订后一般会生效，而后者只有登记才生效，两者不是一码事，再一个，在建工程抵押所涉及到的法律关系十分复杂，在实践操作过程中必须十分谨慎，以避免金融风险，维护各方当事人的合法权益。因此，如果您想办理在建工程抵押合同，建议您先去咨询相关专业的律师，以避免造成您的经济损失。

·建筑工地农民雇佣工死亡赔偿标准是怎样的？
建筑工地农民雇佣工死亡赔偿标准是怎样的?建筑工地农民雇佣工死亡并没有明确的赔偿标准，法律规范仅规定了需要支付的赔偿项目，具体规定如下：《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条受害人遭受人身损害，因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗...

·一、天津工伤保险待遇核定时效是多久?
一、天津工伤保险待遇核定时效是多久?享受工伤保险待遇的工伤职工或者其直系亲属，应当向经办机构提交有关材料。经办机构应当在15日内核定完毕，并按照规定落实相关待遇。职工退休后确诊为职业病的，应当享受除一次性伤残补助金以外的工伤保险待遇;被鉴定为一至四级伤残后死亡的，其供养亲属应当...

·化工厂监护人的职责是什么
化工厂监护人的职责是什么化工厂或其他企业工厂中并没有监护人一说，应该是安全负责人或安全责任人。化工厂安全责任人的职责是保证作业人员在工作中的安全，是本次作业的安全负责人和责任人。负责确认作业票的有效性;检查、落实安全措施是否完全到位。监护作业人员工作位置是否安全，操作方法、工具使...

·一、劳动者的工伤待遇民事诉讼可以判罚吗?
一、劳动者的工伤待遇民事诉讼可以判罚吗?按规定，工伤属于劳动争议，广义上的民事诉讼。根据《民事诉讼法》、《工伤保险条例》和《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》等的规定，工伤待遇争议的当事人要提起民事诉讼的，应当具备以下几个条件：(1)起诉人是工伤待遇争议的直...

·误工费的计算一般根据《最高人民法院关于审理人身损
误工费的计算一般根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的相关法条来处理，误工费一般是有计算依据的，下面，律图小编就简要讲述一下误工费的计算标准。保险公司理赔误工费需要医院出具证明是否存在需要医生的病假单，公司的误工证明，公司的工资单，税单(如果退休了，...

·女职工怀孕请假单怎么写？
职工付出劳动的同时，享受各种待遇，其中就包括休假。职工的假期包括年休假、法定假日、产假和病假等。按照规定，女职工享有产假待遇，在怀孕后期可以向单位人事部提出休假，既然是休假，就要写一份请假单。那么女职工怀孕请假单怎么写？下面我们给您做个介绍。一、女职工怀孕请假单怎么写？产假...

·法律上面怎么规定劳动仲裁时间的
法律上面怎么规定劳动仲裁时间的对于劳动争议案件，仲裁委员会不管是否受理，都应该在法定期限内给申请者以答复。而说到劳动仲裁时间上面，则就具体分为了劳动仲裁的受理时间和之后的审理时间。那究竟法律上面是怎么规定劳动仲裁时间的呢?下文中，我们为你做详细解答。一、劳动仲裁受理时间是...

·劳动合同法工资解释的内容是什么
虽然不同岗位的工资待遇都会存在着较大的差异，但是有一点劳动合同法当中要求所有的用人单位在给员工支付工资的时候，是不得低于本地的最低工资标准的。工资待遇各方面本身就是劳动关系当中的关键所在，本人在签订合同之前，可以先来了解一下我国的，劳动合同法工资解释的内容是什么? 劳动合同法工...

·不得解除劳动关系的情形？
不得解除劳动关系的情形有哪些1.从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查的《中华人民共和国职业病防治法》第三十六条规定，对从事接触职业病危害的作业的劳动者，用人单位应当按照国务院安全生产监督管理部门、卫生行政部门的规定组织上岗前、在岗期间和离岗时的职业健康检查，并将...

·一、企业职工醉驾会被开除吗?
一、企业职工醉驾会被开除吗?根据劳动合同法第三十九条规定，劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：1、在试用期间被证明不符合录用条件的;2、严重违反用人单位的规章制度的;3、严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的;4、劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本...