一、买卖不破租赁的例外判决情形有哪些?

www.nj18.net 南京知识产权律师网

一、买卖不破租赁的例外判决情形有哪些?

买卖不破租赁的例外判决情形主要有一下四种：

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

二、买卖不破租赁适用瑕疵

1、是否仅仅适用于买卖。

“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。

2、是否适用于“动产”。

“租赁”，依合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第　229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。

3、买卖不破租赁与抵押权竞合。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。

4、财产保全与租赁竞合。

财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

法定的买卖不破租赁的例外判决情形主要有四种，房屋在租赁期间，若是房屋的所有人想要售卖房屋，需要提前告知租客，在售卖之后，根据买卖不破租赁的规定，即使在售卖之后，租客依旧可以暂时的拥有房屋的使用权，但是若租赁房屋属于法定的例外情形，将不会再遵守买卖不破租赁的规定。

·卖小孩做中间人可判几年
    构成拐卖儿童罪。处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；情节严重的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；情节特别严重的，处死刑，并处没收财产。《刑法》第二百四十条规定，拐卖妇女、儿童的，处五年以......

·被发现电信诈骗能判多少年？
    被发现电信诈骗能判多少年?被发现电信诈骗能判三年左右，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处......

·根据民法规定开庭审判开多久时间？
    根据民法规定开庭审判开多久时间？一、根据民法规定开庭审判开多久时间?开庭审判开三个月时间，这实际上是法院关于审理一个案件的期限规定，但是有一些案件如果比较复杂的话，那么审理起来肯定是非常的麻烦，时间方面会进行......

·假疫苗如何判决，有哪些法律内容
    在我们的生活中，疫苗对我们的健康起到尤为重要的作用。注射相关的疫苗可以保护我们的身体，不受疾病的困扰。相关的造假以免的相关经营者会处以五年以上的有期徒刑和一到五倍的经济罚款。对这类人的违法行为进行相应的处罚。......

·行政诉讼立案后多久判决
    行政诉讼立案后多久判决一、行政诉讼立案后多久判决根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十一条规定，人民法院应当在立案之日起六个月内作出第一审判决。特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准，高级人民法院审理第一......

·入室盗窃未遂判多久
    我们经常听到新闻报道入室盗窃抓捕后被判了多少年等等，但是有的小偷可能刚刚潜入准备盗窃的家里或者工厂，就被家里的主人发现，并且直接报警抓到了警察局，那要是这种入室盗窃但是没有成功的人会面临怎样的刑罚呢?根据我国《刑......

·故意生产假药应该如何判罚
    我国《刑法修正案(八)》第二十三条规定，将刑法第一百四十一条第一款修改为：“生产、销售假药的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;......

·经济诈骗1万元判几年
    如果是个人诈骗1万，属于数额较大的情形，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。根据现行的《最高人民法院关于审理......

·如果认定为非法融资2023万判几年
    一、如果认定为非法融资2020万判几年处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，非法集资两千万，无论是个人犯罪还是单位犯罪，都应当认定为“数额特别巨大”，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者......

·第一次开庭多久出结果，什么时间做出判决？
    到了法院安排的开庭期限之后，自然就会依法开庭。但当事人往往都比较关心结果，至于第一次开庭多久出结果，结合我国法律中的规定，这个时间是无法确定的，因为不同类型的案件难易程度不同，那么实际审理的时候花的时间也就不一......

·民事诉讼判上征信多久？
    民事诉讼判上征信多久?一般几天即可完成，“失信被执行人名单”通俗地称之为“失信者黑名单”，是指《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》(2013年7月1日最高人民法院审判委员会第1582次会议通过)第一条规定......

·关押最长多久才能判决？
    一、关押最长多久才能判决?一般的刑事案件四五个月就可以判决，案情复杂的可达一年多。按照《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定，一般刑事案件大致要经过三个个阶段，即侦查阶段(公安机关)、审查起诉阶段(人民检察院)与审判......