一、执行拍卖对抗买卖不破租赁是否有影响?

www.nj18.net 南京知识产权律师网

一、执行拍卖对抗买卖不破租赁是否有影响?执行拍卖对抗买卖不破租赁是有影响的，租赁物租前已设立抵押权或被法院查封，由此产生的所有权变动，将不能适用“买卖不破租赁”的规则。我国《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是通常所说的“买卖不破租赁”原则的法律依据。那么，在民事强制执行过程中尤其是强制拍卖中是否适用该原则，如何适用该原则呢?这需要正确认识强制拍卖与“买卖不破租赁”原则之间的关系。民事强制执行是人民法院运用国家强制力，依法定条件和程序，对经生效法律文书确认的当事人的债权予以公力救济而进行的司法活动。强制拍卖作为民事强制执行过程中的一种执行措施，是法院以国家公权力介入当事人之间的民商事纠纷，基于法律赋予的职权强行对抵押物予以处置从而实现生效法律文书所确定的债权的一种措施。 而《民法典》所规定的“买卖不破租赁”原则，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，它与强制拍卖最大的不同就在于强制拍卖过程中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。那么，《民法典》第七百二十五条所规定的“所有权变动”是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来看，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的所有权变动。 从条文的规定来看，并没有限制适用所有权变动的种类，因此，不论何种原因发生的所有权变动，都应当适用该条款。这也可以从《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四百八十九条第二款的规定中得到印证，该条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”也就是说，拍卖所引起的所有权变动，原则上不影响原租赁权及其他用益物权的效力。 但是，最高人民法院又在该条规定中规定了例外情形，即如果拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。这就是说，如果在拍卖财产上的租赁权设立在先，抵押权设立在后，租赁权应当优先保护，拍卖后该租赁权不因拍卖而消灭;相反，如果抵押权设立在先，租赁权设立在后，设立在后的租赁权不能影响设立在先的抵押权的实现。 如果租赁权继续存在于拍卖财产上会导致拍卖的价款过低，影响抵押权的实现，人民法院应当将该租赁权依法除去后进行拍卖。二、买卖不破租赁不适用的原因法律之所以如此规定，是基于民法中的物权优先原则，该原则包括两个方面，一是当物权与债权并存时，物权优先于债权，如享有担保物权的债权人比普通债权人享有优先受偿的权利;二是同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优于后设立的物权，这是物权相互间的优先效力，抵押权属于担保物权，租赁权虽然在性质上属于债权，但是由于民法典中规定了“买卖不破租赁”原则使之具有了物权的效力，这称为租赁权的物权化。 因此，根据物权优先原则，租赁权设立在先，抵押权设立在后，就应优先保护租赁权;相反，抵押权设立在先而租赁权设立在后，就应优先保护抵押权。在现代社会当中买卖不破租赁是经常会被租赁者用来抵抗物权所有人变动的时候，但有些情况下这个规则是仍然不适用的，比如说法院进行强制执行拍卖对房屋所有权进行一定的转移的时候，因为需要看到不同的利益保护的主体，法律有其自身的考量。

·暂予监外执行什么条件收监
    暂予监外执行什么条件收监根据《刑事诉讼法》第257条的规定，对暂予监外执行的罪犯，有下列情形之一的，应当及时收监：(1)发现不符暂予监外执行条件的;(2)严重违反有关暂予监外执行监督管理规定的;(3)暂予监外执行的情形消失后......

·行政强制执行的相关法条中执行期限是多久
    行政强制执行的相关法条中执行期限是多久依据2018年2月6日颁布的最新的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》规定，行政机关申请法院强制执行期限是六个月内。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和......

·行政处罚不予执行情形有哪些
    (1)违法行为情节较轻，依法可以不予行政处罚。案件违法事实清楚，但当事人的违法行为情节较轻，没有造成危害后果，法律、法规明确规定可以不予行政处罚的，办案机关负责人可以作出不予行政处罚的处理决定。需要强调的是，这种违......

·法院能否要求社保机构协助扣划被执行人的养老金？
    根据《最高人民法院关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》〔（2014）执他字第22号〕明确：被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围，依照《中华人民共......

·行政强制执行权的主体有哪些
    行政强制执行主体有哪些一种是由行政机关依照法律、法规的授权对行政相对方直接采取强制执行措施。这类机关主要有：公安、税务、海关、工商行政管理、物价、审计、外汇管理等行政机关。另一种由行政机关向人民法院提出强制执行......

·探视权强制执行终止的条件有哪些？
    探望权的中止，是因发生一定的法定事由，致使探望权不宜继续行使，而由人民法院依法暂时停止探望权的行使。探望权是离异父母依法享有的法定权利，不得任意阻碍、限制甚至剥夺。但是，如果行使探望权不利于子女的身心健康，有的......

·监视居住期间行政处罚怎么执行
    一、监视居住期间行政处罚怎么执行监视居住是指人民法院、人民检察院、公安机关在刑事诉讼中限令犯罪嫌疑人、被告人在规定的期限内不得离开住处或者指定的居所，并对其行为加以监视、限制其人身自由的一种强制措施。这里的......

·监外执行与假释的区别在哪
    一、监外执行与假释的区别在哪假释，是对被判处有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行一定刑期之后，因其遵守监规，接受教育和改造，确有悔改表现，不致再危害社会，而附条件地将其予以提前释放的制度。监外执行，是指被判处剥......

·暂予监外执行要那些条件
    监外执行要那些条件《刑事诉讼法》第二百六十五条规定，对被判处有期徒刑或者拘役的罪犯，有下列情形之一的，可以暂予监外执行：(一)有严重疾病需要保外就医的;(二)怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女;(三)生活不能自理，适用暂予......

·民事诉讼中的限制出境的条件和申请
    限制出境措施，是指在民事诉讼程序中，为保证民事案件的顺利审理和将来有效裁判的执行，人民法院应当事人的申请，通知有未了结民事案件的当事人不得离境的一种保全措施。《中华人民共和国公民出境入境管理法》和《中华人民共和......

·关于仲裁裁决的执行的条件是什么？
    关于仲裁裁决的执行的条件是什么?(1)必须有当事人向有管辖权的人民法院提出申请。根据《民事诉讼法》的有关规定，国内仲裁裁决和涉外仲裁裁决的执行管辖法院有所不同。如果是国内仲裁裁决，一方当事人不履行仲裁裁决的，则另一......

·林业部门是否具有行政强制执行权？
    林业部门是否具有行政强制执行权？一、林业部门是否具有行政强制执行权?林业行政管理部门在林业法律规定的范围内有强制执行权，林业行政管理部门作出行政处罚决定后，当事人拒不履行，可能有几种情况，需要执法者查明：1......