个人二手房买卖交易流程以及注意事项

www.nj18.net 南京知识产权律师网

我们知道现下二手房的买卖大热，不用长期贷款，减少债务的情况下，在未来的一段时间仍具有很大的市场潜力，那么无论是作为房主还是买家，也无论是否通过中介人或者机构，掌握其流程、关注一些注意事项就显得必要了。今天将为您介绍个人二手房买卖交易流程以及注意事项。

概括来说，二手房买卖办理流程：购房资格核验(住宅类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。

?一、二手房买卖以下步骤要了解清楚： ?

1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;。

3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。


二、二手房买卖新政策及常见避税手段 ?

二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收和二手房20%个税不得转嫁购房者。

国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。20%个税一经公布就引发楼市讨论热潮，很多购房者质疑这个税费会增加购买二手房的成本，因为在现有的二手房交易过程中，大部分税费是由买方来承担的。随后住建部官员表示二手房20%个税不得转嫁给购房者。

假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办法之一。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

1、二手房合同价格远低于实际价格：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。

2、有意压低交易价格：二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大二手房买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

3、协议延期办理产权变更：这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个 “贪小便宜吃大亏”的下场。

4、假赠予真买卖，暗箱操作：在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。?

三、二手房交易常见购房陷阱 ?

1、阴阳合同陷阱：“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。

2、卖房者并非房主本人：二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。

3、中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

4、中介扮买主吃差价：一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。

5、购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。

四、二手房买卖过程中，卖房者如何规避风险 ?

1、选取品牌中介。

2、交钥匙要谨慎。

3、不要轻易提前交房。

4、合同细节要讲清。

5、私下交易要看清。

五、二手房买卖过程中买方需要注意的事项 ?

1、核实房主真实身份;

2、附属设施最好在合同中约定;

3、维修基金要结清;

4、户口迁出要慎约时间和责任;

5、前期费用要结清;

6、房款分两次支付最安全;

7、约定违约偿付时间。

凡事都有正反两面，二手市场的大热，给我们带来便利的同时，也带来一系列的问题，了解个人二手房买卖交易流程已经是必备的知识，当然，随着时代的不断变化和政策的不断调整，是否会出现新的问题也未可知，当我们遇到自己不明确不知道的问题，及时向律师咨询无疑是最佳也是最保险的解决方法。

·交通肇事逃逸触犯法律怎么处罚？
    一、交通肇事逃逸触犯法律怎么处罚?肇事者违章驾驶发生重大交通事故，致人重伤、死亡或公私财产遭受重大损失，此时肇事者已构成交通肇事罪，同时肇事者为逃避法律的追究而驾车逃逸，但没有因逃逸而造成严重后果。这种情况符......

·一、交通事故没够成伤残可以要求赔偿吗?
    一、交通事故没够成伤残可以要求赔偿吗?交通事故没够成伤残的不能要求医疗赔偿，但是可以向肇事方索要一定的精神损失赔偿。伤残的相关赔偿项目必须要在进行伤残事故鉴定的基础上根据伤残等级的不同索要不同标准的赔偿，但如果......

·侧面车祸损伤部位做伤残鉴定需要多长时间
    侧面车祸损伤部位做伤残鉴定需要多长时间?一般是30天，公安机关将根据医院证明和公安部关于道路交通事故伤残评定的标准，在接到伤残评定申请书后30日内评定伤残等级。当事人对伤残评定不服的，可以在接到评定书后15日内，向上一......

·受害者认为交通肇事罪量刑过低法院会重判吗？
    受害者认为交通肇事罪量刑过低法院会重判吗？一、受害者认为交通肇事罪量刑过低法院会重判吗?受害者认为交通肇事罪量刑过低法院一般不会重判，任何不服从判决的情形，可以提出申诉请求。根据《刑事诉讼法》第二百五十二......

·禁止证券交易的行为包括哪些
    法律禁止的证券交易行为主要分为三类:1.法律禁止的人员主要是公司的高级工作人员以及与证券信息相关的人员。2.在法定禁止交易的期限交易。3.法定禁止的行为.主要是内幕交易、操纵市场行为.及其有关的交易行为。《证券法》第七......

·婴儿车高空坠物的举证责任谁负？
    在我们的社会生活中，高空坠物事件是时有发生的，此时行人的人身安全难免受到损害，由于高空坠物距离地面较高，故而若导致高空坠物事件的发生，损害是比较严重的，砸中婴儿更是有可能使身体受到损害，此时婴儿车高空坠物的举证......

·非全日制用工需要交社保吗
    非全日制用工需要交社保吗一、非全日制用工需要交社保吗非全日制用工需要单位交社会保险。1、根据我国《劳动法》保护劳动者合法权益的宗旨，按照我国劳动者社会保险的参保原则，不管是全日制用工还是非全日制用工，单位必......

·车辆贬值怎样鉴定
    车辆贬值怎样鉴定所谓车辆贬值损失，一般是指车辆发生事故后，使用性能虽已恢复，但本身的经济价值会因事故而降低。因事故导致的车辆经济价值降低，被称为车辆贬值。修理后是否存在贬值损失，应视车辆毁损部分的恢复情况而......

·醉酒驾车涉嫌危险驾驶罪
    醉酒驾车涉嫌危险驾驶罪，最高量刑是6个月拘役。但是，醉酒驾车又酿成了其他的危害后果，侵害了不特定群体的利益，涉嫌以危险方法危害公共安全罪，最高可被判处死刑。《刑法》第一百三十三条之一危险驾驶罪在道路上驾驶机动车......

·交通事故现场照片规范要求有哪些?
    交通事故现场照片规范要求有哪些?交通事故现场照片规范要求有照片要清晰;要体现现场的地理位置、现场与周围环境的相互关系;拍摄现场局部照片时，宜围绕现场重要局部，采用多向拍摄法拍摄;关键的物件要重点拍摄。道路交通事故......

·交强险最高赔偿金额是多少？
    交强险最高赔偿金额是多少？一、交强险最高赔偿金额是多少？1、交强险有责任的赔偿限额①死亡伤残赔偿限额110000元②医疗费用赔偿限额10000元③财产损失赔偿限额2000元2、交强险无责任的赔偿限额①死亡伤残赔偿限......

·小车跨省异地年审新规定是什么？
    小车跨省异地年审新规定是什么?异地委托年检的程序要求车主必须首先向原注册地提出申请,之后才能进行年审,而且每年都得到原车辆注册地车管所提出申请。申请时车辆提供行驶证、车辆责任强制保险单，车管所对其车辆进行核查，然后......