浦口拆迁律师

南京市浦口区房屋拆迁征地律师为您解决浦口征地补偿、拆迁安置、农村土地房屋拆迁、城市住宅房产、商铺拆迁、企业厂房拆迁等纠纷。

●浦口拆迁律师业务范围：
法律咨询业务：向被拆迁人进行拆迁补偿政策、拆迁法律规范的法律咨询及法律培训
行政复议业务：代理被拆迁人进行征地行为行政复议，代理被拆迁人进行立项批准行政复议，代理被拆迁人进行建设工程规划许可证行政复议，代理被拆迁人进行土地使用权批准行政复议，浦口拆迁律师代理被拆迁人进行规划用地许可证行政复议，代理被拆迁人进行拆迁许可证行政复议。
行政诉讼业务：代理被拆迁人进行征地行为行政诉讼一审、二审、再审，浦口拆迁律师代理被拆迁人进行立项批准行政诉讼一审、二审、再审，浦口拆迁律师代理被拆迁人进行建设工程规划许可证行政诉讼一审、二审、再审，代理被拆迁人进行土地使用权批准行政诉讼一审、二审、再审代理被拆迁人进行规划用地许可证行政诉讼一审、二审、再审，浦口拆迁律师代理被拆迁人进行拆迁许可证行政诉讼一审、二审、再审。
民事诉讼、仲裁业务：代理被拆迁人进行拆迁补偿协议民事诉讼一审、二审、再审以及仲裁
刑事诉讼、申诉业务：代理被拆迁人进行刑事诉讼一审、二审、再审以及申诉.
听证业务：浦口拆迁律师代理被拆迁人进行拆迁裁决前置听证，代理被拆迁人进行强制拆迁前置听证。
裁决前谈话业务：代理被拆迁人进行裁决前的谈话。
拆迁补偿谈判业务：代理被拆迁人与拆迁人进行拆迁补偿协议的谈判与签订
法律文书业务：代理被拆迁人进行法律文书的书写，复核、鉴定拆迁评估业务，代理被拆迁人进行拆迁评估复核、鉴定
一揽子服务业务：根据房屋拆迁具体情况，浦口拆迁律师为被拆迁人提供因拆迁房屋而引发的各类诉讼、行政复议以及谈话、谈判等非诉法律服务。

●浦口拆迁律师谈房屋拆迁补偿与安置
1.拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行产权调换；产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。
浦口拆迁律师提示委托人，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁..达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。
2.订立拆迁补偿安置协议的主体
由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与房屋所有人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用权人订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人.同订立拆迁补偿安置协议；浦口拆迁律师建议，符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：
2.1拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。
2.2拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。
2.3拆迁房管部门依法代管的房屋的。
2.4拆迁宗教团体委托房管部门代为经租的房屋的。
上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房管部门代为经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁..，执行政府规定租金标准，且租赁..延续至今的私有出租居住房屋。
3.拆迁补偿安置协议的内容
签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：
3.1订立协议的主体。
3.2被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。
3.3补偿安置方式。
3.4货币补偿金额。
3.5搬迁期限。
3.6违约责任。
3.7争议的处理。
3.8需要约定的其他事项。
浦口拆迁律师提示注意，如果是实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间、是否补差价等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。浦口拆迁律师提示，过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处的，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。
如当地对协议有备案要求的，浦口拆迁律师提示拆迁人应当按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆迁主管机关备案。
被拆迁房屋面积的确定
1.被拆迁房屋面积的确定标准
被拆迁房屋建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证不一致的，除违章建筑外，应以实际为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但在《城市规划法》实施以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。房屋所在地的省市、自治区在《城市规划法》实施以前对此作出明确规定的，从其规定。
2.面积争议的处理
浦口拆迁律师提示，发生房屋面积争议的，当事人之间协商一致的按协商结果认定。当事人协商不一致的，以房产测绘机构按国家规定测绘的结果为据。

●浦口拆迁律师谈征地补偿安置的操作程序
征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。
(一)征地的批准程序
1、征收下列土地的，由国务院批准：
　　(1)基本农田；
　　(2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
　　(3)其他土地超过七十公顷的。
　　2、征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
(二)征地的实施程序
　　征收补偿严格执行三公告一登记制度（即征收土地方案公告、征求意见公告、实施公告、征地补偿调查登记）。
1、发布征地公告
　　(1)发布机关：市县人民政府。
　　(2)发布范围：被征收土地所在地的乡(镇)、村。
　　(3)公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。
　　(4)发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。
　　2、办理征地补偿登记
　　(1)登记机关：征地公告指定的政府土地行政管理部门。
　　(2)登记申请人：被征收土地的所有权人、使用权人。
　　(3)登记期限：征地公告规定的期限。
　　(4)登记所需材料：土地权属证书、地上附着物产权证明等文件。
　　3、拟订征地补偿安置方案
　　(1)拟订机关：市、县人民政府土地行政管理部门会同有关单位。
　　(2)拟订根据：土地登记资料、现场勘测结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。
　　(3)方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。
　　(4)方案公告：市、县人民政府土地行政管理部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村公告方案，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。
　　(5)报批：由市、县人民政府土地行政管理部门报市、县人民政府批准。
　　4、确定征地补偿安置方案
　　确定和批准机关：市、县人民政府(并报省政府土地行政管理部门备案)。
　　5、实施征地补偿安置方案
　　(1)组织实施机关：县级以上政府土地行政管理部门。
　　(2)费用支付：在方案确定之日起3个月内一次性支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。
　　6、土地交付
　　被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。

●浦口拆迁律师谈《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿安置办法》
　　一、住宅房屋拆迁补偿款标准
　　住宅房屋实行货币拆迁的，拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款组成，原房补偿款、区位补偿款、购房补偿款具体标准见附表一。
　　住宅房屋实行统拆统建的，拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款组成，原房补偿款和建房补助款具体标准见附表二。
　　二、非住宅房屋拆迁补偿款标准
　　非住宅房屋拆迁补偿款，由原房补偿款和区位补偿款组成，区位补偿款、原房补偿款具体标准见附表三。
　　三、搬家费、住宅房屋拆迁提前搬家奖励费补偿标准
　　搬家奖励按被拆迁的合法居住房屋建筑面积计算，超过220平方米的，以220平方米计算。自拆迁期限首日起，按时限划分为二个奖励期限。
　　在..个奖励期限内，完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，一级片区按每平方米450元标准计算搬家奖励费，不足50000元的补足至50000元；二级片区按每平方米180元标准计算搬家奖励费，不足20000元的补足至20000元。
　　在第二个奖励期限内，完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，一级片区按每平方米250元标准计算搬家奖励费；二级片区按每平方米90元标准计算搬家奖励费。
　　在确定的奖励期限内达不成补偿安置协议并搬家的，不予支付提前搬家奖励费。
　　四、房屋装修单项补偿费，围墙、地坪、道路补偿费以及拆迁电话、有线电视、空调、炉灶等拆移补偿费标准。。

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